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Giurisprudenza
sabato 7 maggio 2011

Locazione - disdetta immotivata - No alla prelazione Cass.ne n° 4919 del 28/02/2011

NEL CASO IN CUI LA DISDETTA DA PARTE DEL LOCATORE DI UN IMMOBILE SIA IMMOTIVATA, IL CONDUTTORE HA DIRITTO ESCLUSIVAMENTE ALLA RINNOVAZIONE DEL CONTRATTO E NON ALLA PRELAZIONE PER L'ACQUISTO.

 

Questo è il principio affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n° 4919/2011  con riguardo una vicenda processuale in cui un'inquilina aveva stipulato un contratto di locazione di un locale facente parte di un appartamento, ad uso esclusivo di dimora temporanea, per la durata di un anno, contratto che alla scadenza si era rinnovato automaticamente.

In seguito, il locatore le aveva comunicato la disdetta del contratto senza motivazione ed a tale comunicazione era seguita la notificazione di atto di citazione per la convalida della licenza di finita locazione.

Successivamente, il locatore aveva venduto l'appartamento ad un terzo, con un contratto in cui era stato precisato che un vano dell'immobile era stato locato e che era pendente causa per finita locazione.

La ricorrente, nel ricorso, lamentava la violazione della Legge n. 431 del 1998, art. 3, lett. g), norma che riconosce al conduttore il diritto di prelazione in caso di vendita a terzi, con conseguente diritto di riscatto dell'immobile.

Gli Ermellini hanno respinto il ricorso, sulla base del medesimo art. 3 sopra citato.

Ciò in quanto, a dire della Corte, l'art. 3 della legge. n. 431 del 1998, consente di distinguere due diverse ipotesi:quella in cui sia intimata disdetta per la prima scadenza con la motivazione che il locatore intende vendere l'immobile a terzi, da quella in cui il locatore manifesti la propria opposizione alla rinnovazione senza addurre alcuna giustificazione.

Nel primo caso, qualora ricorrano le altre condizioni previste dalla legge, sorge in capo al conduttore il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto nei confronti dell'acquirente dell'immobile; mentre nella seconda ipotesi la disdetta si deve considerare priva di effetti con conseguente diritto del conduttore ad ottenere la rinnovazione del contratto.


SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE III CIVILE

Sentenza 28 febbraio 2011, n. 4919

Svolgimento del processo

B.M.R. con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. ha chiesto al Tribunale di Roma di accertare la violazione, a suo danno, del diritto di prelazione previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 38 e la dichiarazione di inefficacia della vendita dell'appartamento (effettuata a R.B.), del quale ella occupava un vano in base ad un contratto di locazione.

Chiedeva che fosse riconosciuto il suo diritto a riscattare l'intero immobile oggetto della compravendita.

Precisava:

-che il 1 luglio 2000 aveva stipulato con il C. un contratto di locazione del locale facente parte di un appartamento ubicato in ****, ad uso esclusivo di dimora temporanea, per la durata di un anno, che alla scadenza si era rinnovato automaticamente;

che con lettera 5 novembre 2001, il locatore le aveva comunicato la disdetta del contratto senza motivazione;

che era seguita la notificazione di atto di citazione per la convalida della licenza di finita locazione;

- in data 9 dicembre 2002 C. aveva venduto l'appartamento alla R., per il prezzo di Euro 92.800,00;

che nel contratto era specificato che un vano dell'appartamento, alienato a terzi, era stato a lei locato e che era pendente causa per finita locazione;

-che la acquirente, R., era subentrata nel rapporto di locazione parziale, di fatto prendendo possesso dell'intero immobile nel novembre 2002, provocando alla attrice un grave pregiudizio per il mancato e pacifico godimento della porzione di appartamento dalla stessa condotto in locazione;

-che, in tutta la vicenda, doveva ravvisarsi la violazione della L:

n. 431 del 1998, art. 3, lett. g) che riconosce al conduttore il diritto di prelazione in caso di vendita a terzi, con conseguente diritto di riscatto dell'immobile.

Si costituivano in giudizio sia il C. che la R., chiedendo il rigetto della domanda.

Con sentenza 9959 del 2005 il Tribunale romano rigettava la domanda attrice, negando l'invocato diritto di prelazione di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 3, lett. g) che richiama - a sua volta - le disposizioni della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39.

Rilevava il primo giudice che la compravendita si era perfezionata il 9 dicembre 2002, in costanza del contratto di locazione il quale, secondo la sentenza 35016 del 2003 dello stesso Tribunale, divenuta definitiva, aveva durata quadriennale: per cui si era verificato semplicemente il subentro della nuova proprietaria nella locazione in corso.

Inoltre, non vi era coincidenza oggettiva tra il bene compravenduto e quello concesso in locazione alla B., che era limitato ad una sola stanza dell'intero appartamento.

Con sentenza 23 maggio-24 giugno 2008 la Corte d'appello di Roma rigettava l'appello proposto da B.M.R..

Osservavano i giudici di appello che il contratto di locazione, nel caso di specie, aveva durata quadriennale con scadenza 6 luglio 2004.

Orbene, poichè il locatore non aveva espresso il diniego di rinnovo con la intenzione di vendere l'immobile, la conduttrice non poteva dirsi titolare di alcun diritto di prelazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 38 e della L. n. 431 del 1998, art. 3, lett. g).

In pratica, con la vendita a terzi si era verificata una mera successione nel rapporto locativo in corso, che non aveva inciso sulla durata del contratto.

Avverso tale decisione la B. ha proposto ricorso per cassazione sorretto da un unico motivo, con il quale si denunciano insieme vizi della motivazione e violazione e falsa applicazione di norme di legge.

Resistono la R. ed il C. con controricorso e ricorso incidentale, con il quale - entrambi - censurano la decisione della Corte di appello per la parte in cui la stessa ha disposto la compensazione delle spese del giudizio di appello senza alcuna motivazione e con un semplice riferimento generico alla particolarità della fattispecie.

Vi è controricorso della B. ai due ricorsi incidentali.

Tutte le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c..

Motivi della decisione

Deve innanzi tutto disporsi la riunione dei ricorsi proposti contro la medesima decisione.

In ordine alla dedotta tardività del ricorso, rispetto al termine di sessanta giorni di cui all'art. 325 c.p.c., u.c. va rilevata l'erroneità della premessa da cui muove la controricorrente;

contrariamente a quanto da questa asserito, gli effetti della notificazione a mezzo posta (una volta che il plico sia pervenuto al destinatario) devono essere ricollegati - per quanto riguarda il notificante - al solo compimento delle formalità a lui direttamente imposte dalla legge e rientranti nella sua sfera di controllo e disponibilità (come espressamente statuito dalla Corte costituzionale con le decisioni n. 69 del 1994, n. 477 e n. 520 del 2002, n. 28 del 2004).

In tema di notificazione a mezzo del servizio postale, a seguito della pronunzia n. 477 del 2002 della Corte Costituzionale, la notificazione a mezzo posta deve ritenersi tempestiva per il notificante al solo compimento delle formalità direttamente impostegli dalla legge, ossia con la consegna dell'atto da notificare all'ufficiale giudiziario, mentre per il destinatario resta fermo il principio del perfezionamento della notificazione soltanto alla data di ricezione dell'atto, attestata dall'avviso di ricevimento del plico postale che lo contiene.

Tale principio ha carattere generale, e trova pertanto applicazione anche nell'ipotesi in cui la notifica a mezzo posta venga eseguita, anzichè dall'ufficiale giudiziario, dal difensore della parte ai sensi della L. n. 53 del 1994, art. 1 irrilevante essendo al riguardo, nei limiti di tale richiamata normativa, il dato soggettivo dell'autore della notificazione, con l'unica differenza che alla data di consegna dell'atto all'ufficiale giudiziario va in tal caso sostituita la data di spedizione del piego raccomandato.

Nella specie, pertanto, la notificazione del ricorso, in riferimento alla data di spedizione del plico postale che lo conteneva ( (OMISSIS)), risulta effettuata tempestivamente.

La eccezione di tardività della notificazione del ricorso principale, sollevata dalla controricorrente e ricorrente incidentale Romanini, deve essere rigettata.

Può dunque procedersi all'esame del ricorso principale della B..

Con l'unico complesso motivo la ricorrente principale deduce la violazione e falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 3, lett. g) della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 e dell'art. 1175 c.c., nonchè il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su fatti controversi.

Secondo la B., il diritto di prelazione sussisterebbe in capo alla conduttrice sin dalla prima disdetta, in ragione della regolare vigenza e validità del contratto di locazione stipulato dalle stesse parti (che aveva durata fino al 2004, secondo quanto riconosciuto dallo stesso Tribunale di Roma con sentenza passata in giudicato).

La ricorrente principale pone in evidenza che, nel caso di specie, il locatore le aveva inviato una disdetta totalmente priva di motivazione, senza alcuna indicazione della volontà di alienare l'immobile (nel quale si trovava la stanza data in locazione alla B.).

La L. n. 431 del 1998, art. 3, lett. g) sancisce senz'altro il riconoscimento del diritto di prelazione al conduttore, in presenza di particolari condizioni, nella specie presenti) nella ipotesi in cui il locatore intenda vendere l'immobile locato e non intenda rinnovare il contratto di locazione.

Il diritto di prelazione - conclude la ricorrente principale - opera automaticamente per effetto della semplice stipula del contratto, indipendentemente dalla volontà dei soggetti del rapporto.

In ogni caso, la circostanza che il locatore avesse comunicato alla conduttrice una disdetta del tutto priva di motivazione era tale da determinarne la illegittimità, anche sotto il profilo della violazione del principio di correttezza, di cui all'art. 1175 c.c..

La mancata considerazione di tali aspetti da parte dei giudici di appello costituiva anche vizio di motivazione, pure denunciato con l'unico motivo.

Osserva il Collegio:

Il ricorso principale è infondato.

Ai sensi dell'art. 366 bis c.p.c., il ricorrente principale ha formulato il seguente quesito:

"se sia sorretta o meno da motivazione immune da vizi e rispettosa della L. n. 431 del 1998, art. 3, lett. g) della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 nonchè dell'art. 1175 c.c., la sentenza che disconosca in capo al conduttore di un contratto di locazione di natura ordinaria, in corso e de iure, in base ad una sentenza (passata in giudicato) che tanto aveva accertato e dichiarato, la titolarità del diritto di prelazione nel caso in cui il locatore intenda trasferire a terzi a titolo oneroso l'immobile locato, attribuendo così a quest'ultimo il potere di decidere liberamente se manifestare o meno nella disdetta la propria intenzione di vendere a terzi e dunque il potere di estromettere il conduttore dall'acquisto dell'immobile attraverso l'esercizio del diritto di prelazione".

A tale quesito deve darsi risposta positiva, alla luce del principio di diritto affermato da questa stessa Corte, secondo il quale: "Nel vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431 e nel caso di alienazione a terzi - successivamente alla intimazione di disdetta da parte del locatore - dell'immobile locato, in tanto sussiste il diritto di prelazione del conduttore e, quindi, di riscattare, nei confronti del terzo acquirente, l'immobile condotto in locazione, in quanto il locatore abbia manifestato, nella disdetta, l'intenzione di vendere a terzi l'unità immobiliare (giustificando con tale intenzione la propria opposizione alla rinnovazione del contratto alla scadenza).

Il diritto di prelazione (e di riscatto), pertanto, non sorge qualora la disdetta sia immotivata, derivando da tale circostanza - accertato che la disdetta è stata, illegittimamente, intimata per la prima scadenza unicamente il diritto del conduttore alla rinnovazione del contratto".

Tale principio è stato affermato da questa stessa Sezione, ai sensi dell'art. 363 c.p.c., comma 3 che prevede la enunciazione di un principio di diritto nell'interesse della legge, anche di ufficio, tutte le volte che la Corte ritenga che la questione decisa sia di particolare importanza, nella ipotesi di inammissibilità del ricorso. (Cass. 16 dicembre 2010, n. 25450). E' appena il caso di precisare che in altra occasione questa Corte ha affermato, peraltro, che la disposizione di cui all'art. 363 c.p.c., comma 3 dovrebbe trovare applicazione anche in ipotesi di ricorsi per cassazione avverso decisione depositate anteriormente al 2 marzo 2006: ciò in considerazione della funzione nomofilattica espressamente alla Corte e del fatto che, comunque, il principio non è destinato a produrre effetti nella specifica controversia nell'ambito della quale lo stesso ha occasione di essere affermato (Cass. 2009 n. 12260).

Val la pena di richiamare, per la sua portata generale, una recente decisione delle Sezioni Unite Cass. S.U. 11 gennaio 2011), che, con riferimento al ricorso non impugnatorio del Procuratore Generale presso questa Corte, regolato dal comma secondo dello stesso art. 363 c.p.c., ha affermato che lo stesso - se non è in grado incidere sulla fattispecie concreta - non può tuttavia prescinderne nel senso che non può richiedersi alla Corte una interpretazione su questioni astratte o, in ogni caso, non pertinenti alla specifica vertenza.

Ad avviso del Collegio, il principio di diritto affermato nella decisione n. 25450 del 2010 merita completa adesione.

Infatti, ai fini dell'applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 3 occorre distinguere due diverse ipotesi:

-la prima ricorre quando venga intimata disdetta per la prima scadenza con la motivazione che il locatore intende vendere l'immobile a terzi;

-nel secondo caso, la disdetta qualora il locatore manifesti la propria opposizione alla rinnovazione senza addurre alcuna giustificazione.

Nella prima ipotesi, ricorrendo le altre condizioni previste dalla legge, sorge in capo al conduttore il diritto di prelazione (ed il conseguente diritto di riscatto nei confronti dell'acquirente dell'immobile).

Nella seconda la disdetta (qualora si accerti che la stessa è stata intimata per la prima scadenza del contratto, ai sensi della L. n. 431 del 1998 e senza che ricorresse uno dei motivi indicati nell'art. 3) deve considerarsi priva di effetti con conseguente diritto del conduttore a ottenere la rinnovazione del contratto.

Nel caso di specie, è pacifico che ricorra la seconda ipotesi, considerato che il locatore non ha indicato alcuna motivazione all'atto di comunicazione della disdetta.

Sfugge, pertanto, a qualsiasi censura (di violazione di legge e di vizi motivazionali) la decisione impugnata la quale ha ritenuto che, poichè nella disdetta del 5 novembre 2001 il locatore non aveva espresso il diniego con la intenzione di alienare l'immobile, la conduttrice non era titolare del diritto di prelazione e con la vendita a terzi si era verificata una mera successione nel rapporto di locazione in corso che non aveva, inciso sulla durata del contratto.

Deve escludersi che la interpretazione della norma, qui condivisa, si ponga in contrasto con i principi di correttezza, indicati dalla ricorrente principale.

Si tratta, dunque, di una norma di stretta interpretazione in quanto apportante speciali limitazioni al diritto di proprietà, che contempla un numero chiuso di situazioni protette, e non può trovare applicazione oltre i casi ivi previsti, ai sensi dell'art. 14 preleggi, poichè con la stessa è stata introdotta una disposizione che fa eccezione a regole generali (Cass. 5 marzo 2009 n. 5297, 4 giugno 2007 n. 12953, 1 aprile 2003 n. 4914, 6 luglio 2001 n. 9206, 6 agosto 1999 n. 8468; cfr. per qualche riferimento Cass. 1 aprile 2003 n. 4914, in relazione al diritto di prelazione nei rapporti agrari).

I dubbi di legittimità costituzionale della L. n. 431 del 1998, art. 3, lett. g) sono, pertanto, alla luce di tali considerazioni, manifestamente infondati.

Non sussiste alcun contrasto con il giudicato risultante dalla decisione del Tribunale di Roma che ha affermato la durata quadriennale del contratto di locazione (con scadenza al 6 luglio 2004).

Nè vi è contrasto con la giurisprudenza di questa Corte, relativa all'applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 (richiamati dalla L. n. 431 del 1998, art. 3 esclusivamente ai fini delle modalità di esercizio del diritto di prelazione).

Restano assorbite tutte le altre questioni sollevate dalla ricorrente principale.

I due ricorsi incidentali, proposti da C. e R., devono, infine, essere rigettati.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, deve ritenersi assolto l'obbligo del giudice allorchè le argomentazioni svolte per la statuizione di merito (o di rito) contengano in sè considerazioni giuridiche o di fatto idonee a giustificare la regolazione delle spese adottata, come - a titolo meramente esemplificativo - nel caso in cui sì da atto, nella motivazione del provvedimento, di oscillazioni giurisprudenziali sulla questione decisiva, ovvero di oggettive difficoltà di accertamenti in fatto, idonee a incidere sulla esatta conoscibilità a priori delle rispettive ragioni delle parti (Cass. S.U. 30 luglio 2008 n. 20598).

Nel caso di specie, la compensazione integrale delle spese del giudizio di appello è stata disposta richiamando espressamente le difficoltà di interpretazione della norma invocata, in mancanza di un indirizzo giurisprudenziale al riguardo.

Conclusivamente tutti i ricorsi devono essere rigettati.

Per le medesime ragioni indicate dai giudici di appello, si ritiene opportuno disporre la compensazione integrale anche delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta. Compensa le spese del giudizio.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
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