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Giurisprudenza
mercoledì 8 settembre 2021

Immobili trasferibili nelle separazioni e divorzi - SSUU Cass. n. 21761/2021

CASSAZIONE CIVILE, SENTENZA SSUU N. 21761/2021

Divorzio congiunto e separazione consensuale, ammissibile il trasferimento dei beni senza notaio

Secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 21761/2021) l'atto giudiziario che ratifica l'accordo costituisce titolo valido per la trascrizione ex art. 2657 c.c.

La recente sentenza a SSUU riapre agli accordi di separazione e divorzio una “negoziazione globale” di tutti i rapporti tra i coniugi, individuando un vero e proprio contratto di definizione della crisi coniugale, idoneo ad “abbracciare ogni forma di costituzione e di trasferimento di diritti patrimoniali, compiuti con o senza controprestazione, in occasione della crisi coniugale”. I “contratti della crisi coniugale”, o contratti post-matrimoniali, secondo questo orientamento, sarebbero contratti tipici, che trovano la loro base normativa negli artt- 711 c.p.c. e 4 comma 16 L. 898/70.

Le Sezioni Unite affermano il seguente principio di diritto: “Le clausole dell'accordo di divorzio a domanda congiunta, o di separazione consensuale, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, o di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi, o dei figli, al fine di assicurarne il mantenimento, sono valide in quanto il predetto accordo, inserito nel verbale di udienza redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è stato attestato, assume forma di atto pubblico ex art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo la sentenza di divorzio (che, rispetto alle pattuizioni relative alla prole e ai rapporti economici, ha valore di pronuncia dichiarativa) ovvero dopo l'omologazione, valido titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c., presupponendo la validità dei trasferimenti l'attestazione del cancelliere che le parti abbiamo prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all'art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, mentre non produce la nullità del trasferimento il mancato compimento, da parte dell'ausiliario, dell'ulteriore verifica soggettiva circa l'intestatario catastale dei beni e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Sono necessarie alcune precisazioni.

Gli accordi dei coniugi sono insindacabili da parte del giudice, che tanto in sede di separazione quanto in occasione del divorzio, può verificare solamente l'inadeguatezza delle disposizioni in favore della prole, o in caso di divorzio la mancanza dei requisiti di legge per la cessazione degli effetti civili del matrimonio.

In sostanza imporre alle parti di limitarsi a contrarre un preliminare di vendita e acquisto anziché il trasferimento immediato dei diritti immobiliari, significherebbe incidere in modo indebito sull'autonomia privata delle parti, costituzionalmente tutelata (art.2, 3, 41 e 42 Cost.).

Inoltre, va tenuto conto di cosa succederebbe se uno dei due coniugi dopo la pronuncia della separazione o del divorzio non adempisse all'obbligo assunto nel verbale. L'altro coniuge avrebbe come unico rimedio il ricorso all'azione di adempimento coattivo (art. 2932 c.c.), e ciò si tradurrebbe in un allungamento dei tempi di definizione della crisi coniugale e in un aumento esponenziale dei costi, che inciderebbe su una situazione economica spesso fragile e compromessa.

I documenti necessari a pena di nullità

Ultimo ed importante argomento da vincere resta quello della riserva notarile della stipula dei trasferimenti immobiliari.  La giurisprudenza più restrittiva ricavava tale riserva dall'art. 29 comma 1 bis della L. 52/85, (come introdotto dall'art. 19 comma 14 del D.l. 78/2010), a norma del quale “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti, il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Secondo l'orientamento restrittivo, la nullità comminata dalla norma si riferirebbe non solo al contenuto dell'atto di trasferimento, ma anche al soggetto (il notaio) che deve compiere la verifica di conformità. Le Sezioni Unite della Corte invece precisano che la nullità in questione è una nullità “testuale” (art. 1418 c.c.) e oggettiva, che prescinde dall'esattezza e dalla veridicità dei dati, e che è comminata per il solo fatto che manchino i seguenti elementi:

·        identificazione catastale

·        riferimento alle planimetrie depositate in catasto

·        dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

In sede di separazione o divorzio, è indispensabile quindi che l'atto traslativo contenga i predetti elementi previsti a pena di nullità, ma non è rilevante che sia il notaio il soggetto che roga l'atto.

Il verbale di udienza di comparizione dei coniugi, redatto dal cancelliere ai sensi dell'art. 126 c.p.c. è dotato dei requisiti di forma scritta (art. 1350 c.c.) prescritti per i trasferimenti immobiliari ed è anche atto pubblico avente fede privilegiata fino a querela di falso (sia della provenienza dal cancelliere che lo redige e degli atti da lui compiuti, sia dei fatti che egli attesta essere avvenuti alla sua presenza).

Il verbale di udienza redatto dal cancelliere è pertanto a tutti gli effetti un atto pubblico ai sensi dell'art. 2699 c.c. e quindi trascrivibile ai sensi dell'art. 2657 c.c. Le verifiche che l'art. 29 comma 1 bis L. 52/85 riserva al notaio, possono dunque essere validamente compiute anche dal cancelliere. “Si ritiene in sostanza, che pur essendo la norma rivolta agli atti autenticati o formati dal notaio, essa sia comunque applicabile a tutti gli atti amministrativi che producono i medesimi effetti, quali i decreti di trasferimento per espropriazione, ed anche agli atti giudiziari, quali le sentenze costitutive ex art. 2932 c.c.”

Spetta in ogni caso alle parti presentare al cancelliere tutta la documentazione richiesta a pena di nullità e necessaria al compimento delle opportune verifiche ipocatastali da parte del cancelliere. A tal fine, le Sezioni Unite invitano i singoli uffici giudiziari, in accordo con i Consigli dell'Ordine, a redigere dei protocolli per indicare alle parti e ai loro difensori la documentazione da produrre.

 
 
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