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giovedì 21 novembre 2013

Mancato rilascio certificato agibilità determina un danno - Cass. n° 23157 dell'11/10/2013

IL MANCATO RILASCIO DEL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ DI UN APPARTAMENTO  DETERMINA UN DANNO EMERGENTE  

Cassazione civile , sez. II, sentenza 11.10.2013 n° 23157

Con la sentenza 11 ottobre 2013, n. 23157 la sezione seconda civile della Corte di Cassazione interviene in tema di agibilità, stabilendo che il venditore-costruttore di un bene immobile ha l'obbligo non solo di trasferire all'acquirente un fabbricato conforme all'atto amministrativo d'assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l'agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio.

L'inadempimento di quest'ultima obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi.

Nel caso di specie, alcuni acquirenti di unità abitative di un complesso immobiliare, convenivano in giudizio la società venditrice per sentirla condannare al risarcimento dei danni da mancato rilascio del certificato di agibilità degli immobili. Il Tribunale accoglieva la domanda, condannando la società al pagamento per ciascun proprietario di una somma corrispondente alla differenza tra il prezzo astrattamente ricavabile dalla vendita ed il concreto valore di mercato delle unità abitative prive del certificato. In sede d'appello, tuttavia, la sentenza di primo grado veniva ribaltata, rigettandosi la domanda e condannando gli acquirenti alla restituzione di quanto loro corrisposto dalla società venditrice.

Nel ragionamento seguito dai giudici di appello si considera inconsistente la valutazione del danno suggerita dal CTU, sia sotto il profilo del danno emergente, in quanto gli immobili trasferiti erano conformi al progetto approvato e non esistevano impedimenti di sorta al rilascio del certificato, sia sotto il profilo del lucro cessante, in quanto era mancata l'allegazione, prima ancora della prova, di un mancato accrescimento della sfera patrimoniale degli acquirenti.

In sede di Cassazione, gli acquirenti contestano il pronunciamento della Corte di appello territoriale in quanto disattende il consolidato orientamento della Suprema Corte in base al quale nel caso di vendita di immobile destinato ad abitazione, la mancanza del certificato di agibilità configura un'ipotesi di vendita aliud pro alio, che incide sull'attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale e sulla relativa commerciabilità, di guisa che anche nel caso in cui il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, il venditore è tenuto al risarcimento del danno. Secondo gli acquirenti, fino a quando non si verificherà il rilascio del certificato, ognuno degli immobili non potrà essere negoziato in alcun modo, sicché – come si legge nella sentenza - la Corte d'appello, pur riconoscendo il principio di diritto per cui la consegna del certificato di abitabilità integra un'obbligazione a carico del venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c. e degli artt. 220 e 221 R.D. n. 1265 del 1934, attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, ne ha operato un'errata applicazione, escludendo l'esistenza del danno per la conformità degli immobili al progetto approvato.

Gli Ermellini non possono far altro che riconoscere la fondatezza del motivo, richiamando la propria consolidata giurisprudenza sul punto. Infatti, la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 cod. civ. Pertanto, secondo Piazza Cavour, ne deriva che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto. Da qui l'accoglimento del ricorso e l'enunciazione del principio di diritto a cui dovrà attenersi altra sezione della Corte di appello territoriale per la decisione nel merito.

 
 
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